契約不適合責任の免責について、売主買主双方の視点から解説
売主と買主双方が納得する契約を行うには、契約不適合責任の免責の範囲をバランスよく設定することが重要です。免責とは、売主は不適合が見つかった場合にも保証責任を負わないようにすることです。ただし、免責すべき範囲をあまり広くすると、買主が被害を受けるリスクが高まります。一方で、免責する範囲をあまり狭くすると、売主に不利な状況となります。そのため、売主と買主双方が納得する免責の範囲を決めるためには、契約書を作成する際に注意して記載する必要があります。ここでは売主買主双方の視点から注意点を解説します。
不動産売買の契約不適合責任の免責とは？
契約不適合責任とは、売買契約において売主が負う保証責任のことです。
令和2年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」という名称に変更されました。
これに伴い、売買後の保証責任を免除する「免責」の特約を付けることで、
売主は損害賠償等の責任を免れることができます。
しかし「契約不適合責任免責とはどのようなものか」を理解したうえで、
改正民法のルールに沿って特約を記載する必要があります。
以下よりポイントをご紹介いたします。
令和2年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」という名称に変更されました。
これに伴い、売買後の保証責任を免除する「免責」の特約を付けることで、
売主は損害賠償等の責任を免れることができます。
しかし「契約不適合責任免責とはどのようなものか」を理解したうえで、
改正民法のルールに沿って特約を記載する必要があります。
以下よりポイントをご紹介いたします。
契約不適合責任免責の契約は売主にメリットがある
免責事項は、売主が買主に保証を行う責任を免除することを意味します。
免責事項があれば、売主の契約不適合責任（保証責任）から解放されるため、売主にとってはメリットが大きくなります。
しかし、免責がある物件ほど、買主にとっては購入後のリスクが大きくなります。
例えば、水漏れ、シロアリ、家の傾きなど、どんな欠陥が見つかったとしても、
それが免責事項に該当していれば、保証や損害賠償を求めることはできません。
そのため、購入前には免責事項をしっかりと確認することが重要です。
免責事項があれば、売主の契約不適合責任（保証責任）から解放されるため、売主にとってはメリットが大きくなります。
しかし、免責がある物件ほど、買主にとっては購入後のリスクが大きくなります。
例えば、水漏れ、シロアリ、家の傾きなど、どんな欠陥が見つかったとしても、
それが免責事項に該当していれば、保証や損害賠償を求めることはできません。
そのため、購入前には免責事項をしっかりと確認することが重要です。
同意があれば有効になる
免責の特約は、売主・買主双方が契約に同意した時点で有効となります。
契約不適合責任が任意規定であるため、例え買主の不利な内容であったとしても
売主・買主双方の同意があれば責任を免除する契約（免責特約）は有効となります。
ただし免責事項が適切かどうかを判断するため、
買主は契約する前に、免責事項を確認しておく必要があります。
一度契約してしまうと、基本的に免責事項を無効とすることはできません。
契約不適合責任が任意規定であるため、例え買主の不利な内容であったとしても
売主・買主双方の同意があれば責任を免除する契約（免責特約）は有効となります。
ただし免責事項が適切かどうかを判断するため、
買主は契約する前に、免責事項を確認しておく必要があります。
一度契約してしまうと、基本的に免責事項を無効とすることはできません。
どのような条件はつけられるかは売主の種類によって変わる
免責にはいつから免責なのか、どこまで免責なのかというように条件を設けることができます。
その条件の設定には売主の種類により異なり、下記の3つに分類できます。
・個人
・宅建業者
・その他の法人
これは宅建業者および法人の場合、「宅建業法」と「消費者契約法」に沿って
個人を不利にすることのないような契約内容を定めならないためです。
それぞれの条件を纏めました。
その条件の設定には売主の種類により異なり、下記の3つに分類できます。
・個人
・宅建業者
・その他の法人
これは宅建業者および法人の場合、「宅建業法」と「消費者契約法」に沿って
個人を不利にすることのないような契約内容を定めならないためです。
それぞれの条件を纏めました。
個人の場合
売主が個人だった場合、基本的には民法のみが適用になるため、任意で免責特約を決めることができます。
例えば、「建物の傾きに関して免責とする契約」や
「住宅設備に関して免責とする契約」などを設定することが可能です。
不動産会社を仲介として挟む場合も同様です。
買主は、売主が個人だった場合、免責特約がどんな内容であろうとも、
基本的には免責が有効となることを覚えておくべきですが、
例外もあります。それに関してはのちほど説明致します。
例えば、「建物の傾きに関して免責とする契約」や
「住宅設備に関して免責とする契約」などを設定することが可能です。
不動産会社を仲介として挟む場合も同様です。
買主は、売主が個人だった場合、免責特約がどんな内容であろうとも、
基本的には免責が有効となることを覚えておくべきですが、
例外もあります。それに関してはのちほど説明致します。
宅建業者の場合
売主が宅建業者で買主が個人の場合、
宅建業法により売却後2年を超える時期までは免責とすることができません。
宅建業法第40条により、宅建業者は売主に対して2年間の責任を負うことが義務付けられています。
つまり売主が宅建業者で、個人が中古の不動産を購入した際は、
引渡から2年以内に「欠陥がありました」と通知をした場合は、保証してもらえます。
「2年以内に通知」が重要です。しっかり覚えておきましょう。
宅建業法により売却後2年を超える時期までは免責とすることができません。
宅建業法第40条により、宅建業者は売主に対して2年間の責任を負うことが義務付けられています。
つまり売主が宅建業者で、個人が中古の不動産を購入した際は、
引渡から2年以内に「欠陥がありました」と通知をした場合は、保証してもらえます。
「2年以内に通知」が重要です。しっかり覚えておきましょう。
その他の法人の場合
売主が宅建業者以外の事業者（法人）の場合、消費者契約法が適用されます。
そのため基本的に引き渡し直後からの免責や明らかに通知期間が短い契約（例えば3ヶ月間不適合責任を負う）などは、
個人の買主にとって不利な契約とみなされ、消費者契約法第8条、10条によって無効となります。
実際には、。全宅連作成の契約書式（消費者契約用）には、通知期間が「引き渡し後1年」と設定されています。
そのためこれに従うのが一般的ですこれは、個人と宅建業者とのバランスを考慮した設定となっているようです。
そのため基本的に引き渡し直後からの免責や明らかに通知期間が短い契約（例えば3ヶ月間不適合責任を負う）などは、
個人の買主にとって不利な契約とみなされ、消費者契約法第8条、10条によって無効となります。
実際には、。全宅連作成の契約書式（消費者契約用）には、通知期間が「引き渡し後1年」と設定されています。
そのためこれに従うのが一般的ですこれは、個人と宅建業者とのバランスを考慮した設定となっているようです。
契約不適合責任にする理由と内容
中古の不動産の売買では、多くの売主が免責を行う理由は、買主に対し中古リスクの許容を求めるためです。
中古の不動産は築年数が古くなるほど、欠陥が生じる可能性が高くなります。
その欠陥を売主がすべて保証することは、資金的な面で現実的ではないため免責とするケースが多いといえます。
免責事項が多い不動産は、リスクがある買い物といえますが、
半面では価格が安くなっているメリットもあります。
買主はメリットとリスクを天秤にかけ、慎重に鑑みた上で契約を結ぶ必要があります。
また、一般的な免責特約の内容は下記の通り纏めました。
中古の不動産は築年数が古くなるほど、欠陥が生じる可能性が高くなります。
その欠陥を売主がすべて保証することは、資金的な面で現実的ではないため免責とするケースが多いといえます。
免責事項が多い不動産は、リスクがある買い物といえますが、
半面では価格が安くなっているメリットもあります。
買主はメリットとリスクを天秤にかけ、慎重に鑑みた上で契約を結ぶ必要があります。
また、一般的な免責特約の内容は下記の通り纏めました。
通知期間を3か月～1年程度に設定している
通知期間とは、買主が売主に対して欠陥を通知する期間のことです。
通知期間は、契約書に明記されていない場合は、
買主は売主に対して1年以内に「通知」すれば、
時効となる5年後までは賠償等の請求権を保持できます。（改正民法第566条）
しかし、売買契約書に「通知期間」が設定されている場合、
通知期間を過ぎて通知した欠陥については、保証してもらえなくなるため
買主は、売主に対して通知期間内に欠陥の通知を行う必要があります。
通知期間は、契約書に明記されていない場合は、
買主は売主に対して1年以内に「通知」すれば、
時効となる5年後までは賠償等の請求権を保持できます。（改正民法第566条）
しかし、売買契約書に「通知期間」が設定されている場合、
通知期間を過ぎて通知した欠陥については、保証してもらえなくなるため
買主は、売主に対して通知期間内に欠陥の通知を行う必要があります。
範囲を「修補の請求」のみとしている
契約不適合責任において買主は、
追加請求（修補の請求）、代金の減額請求、契約解除の請求、損害賠償の請求などがあります。
しかし、免責事項として保証範囲を修繕費に限定した契約も多く見られます。
追加請求（修補の請求）、代金の減額請求、契約解除の請求、損害賠償の請求などがあります。
しかし、免責事項として保証範囲を修繕費に限定した契約も多く見られます。
設備についてを免責としている
設備について免責にしている特約も多く見られます。
これは経年劣化による不具合や障害が発生した場合に、保証による責任を負わないというものです。
ただし、引き渡し直後から免責としている場合は、
なんらかの事情があることが予想されます。そのため販売価格も安いですが、
購入後の保証がゼロとなる可能性があるため、リスクを容認した上で慎重に契約することをおすすめします。
これは経年劣化による不具合や障害が発生した場合に、保証による責任を負わないというものです。
ただし、引き渡し直後から免責としている場合は、
なんらかの事情があることが予想されます。そのため販売価格も安いですが、
購入後の保証がゼロとなる可能性があるため、リスクを容認した上で慎重に契約することをおすすめします。
契約不適合責任免責が無効になるケース
不適合責任は、売主の種類によって条件は違えど基本的には有効に設定することができます。
しかしどんなものでも有効になってしまうと、買主にとってはリスクしかないため例外の事項が存在します。
例外に該当するケースは多くありません。
この例外に該当すれば、売主は責任を負うことになり、買主は修補や損害賠償等を請求することができます。
該当ケースを下記の通りまとめましたので、解説します。
しかしどんなものでも有効になってしまうと、買主にとってはリスクしかないため例外の事項が存在します。
例外に該当するケースは多くありません。
この例外に該当すれば、売主は責任を負うことになり、買主は修補や損害賠償等を請求することができます。
該当ケースを下記の通りまとめましたので、解説します。
欠陥を故意に隠した場合
買契約上で「免責」としている場合、故意に欠陥を隠した場合は、
免責の特約は無効となり、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
代表的な事例としては雨漏りです。
雨漏りしていることを隠したまま契約し、
雨漏りに関しては免責とする特約を入れていても無効になります。
損害賠償等を請求することの可能ではありますが、
雨漏りしている事実を故意に隠している客観的な証拠が必要なため
立証することがむずかしいことから、無効のみのケースが多いといえます。
免責の特約は無効となり、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
代表的な事例としては雨漏りです。
雨漏りしていることを隠したまま契約し、
雨漏りに関しては免責とする特約を入れていても無効になります。
損害賠償等を請求することの可能ではありますが、
雨漏りしている事実を故意に隠している客観的な証拠が必要なため
立証することがむずかしいことから、無効のみのケースが多いといえます。
売主が法人の場合
「どのような条件はつけられるかは売主の種類によって変わる」でも触れましたが
売主が法人の場合、「消費者契約法」「宅建業法」により買主の個人にとって不利な内容は無効になります。
宅建業者の場合は、個人の買主に対して、２年間は免責とできないと決められてます。
その他の法人の場合は、契約不適合責任を完全に免責にする内容と通知期間を短期に設定した場合は無効になります。
売主が法人の場合、「消費者契約法」「宅建業法」により買主の個人にとって不利な内容は無効になります。
宅建業者の場合は、個人の買主に対して、２年間は免責とできないと決められてます。
その他の法人の場合は、契約不適合責任を完全に免責にする内容と通知期間を短期に設定した場合は無効になります。
新築の場合
これまで中古の不動産のことばかりでしたが、新築の戸建て、マンションの場合、
「住宅品質確保法」という法律が適用され、10年間の保証が義務付けられています。
そのため10年間は保証され、それより短い期間で設定された特約は当然無効となります。
「住宅品質確保法」という法律が適用され、10年間の保証が義務付けられています。
そのため10年間は保証され、それより短い期間で設定された特約は当然無効となります。
免責とするメリット、デメリット
ここまでは契約不適合責任の免責に関しての基本的な話や無効となるケースを紹介しました。
ここからは免責にすることのメリットデメリットを解説いたします。
メリットデメリットを把握することで、不動産売却をするときや中古の不動産を購入する際の目安になりますので
整理してご紹介いたします。
ここからは免責にすることのメリットデメリットを解説いたします。
メリットデメリットを把握することで、不動産売却をするときや中古の不動産を購入する際の目安になりますので
整理してご紹介いたします。
買主のメリットデメリット
契約不適合責任が免責になっていることでの買主のメリットは、
相場より安く不動産を購入できることです。
免責にしているということはその事項に関して不具合がほぼ確定しているため、
修補にかかる費用は差し引きされて価格設定されていることが多いです。
その不具合を業者に頼らず買主みずから修補できる場合などは大きなメリットとなります。
デメリットとしては、なんの保証もなく自己責任でどうにかしてくださいということなので
慎重に判断する必要があります。
相場より安く不動産を購入できることです。
免責にしているということはその事項に関して不具合がほぼ確定しているため、
修補にかかる費用は差し引きされて価格設定されていることが多いです。
その不具合を業者に頼らず買主みずから修補できる場合などは大きなメリットとなります。
デメリットとしては、なんの保証もなく自己責任でどうにかしてくださいということなので
慎重に判断する必要があります。
売主のメリットデメリット
売主の最大のメリットは引き渡し後に責任を負うことがなくなることです。
これまで紹介してきた通り、一定の条件、期間の制限はあれど、
その不動産に対して売却後の修補、損害賠償等のリスクを回避できることは
大きなメリットとなります。
デメリットは契約が決まりにくくなることと、売却価格が低くなることでしょう。
買主にとっては、周辺に似たような価格や間取りの不動産を比較するのであれば
より免責になっていない不動産を選ぶはずです。
また免責であればその条件の内容はいずれ修補や手直しが必要になることから
金額交渉の材料にされる可能性があり、結果として売却価格が低くなります。
周辺の競合もなりえる不動産の条件を勘案しながら、どのような条件をつけるか決めると良いでしょう。
これまで紹介してきた通り、一定の条件、期間の制限はあれど、
その不動産に対して売却後の修補、損害賠償等のリスクを回避できることは
大きなメリットとなります。
デメリットは契約が決まりにくくなることと、売却価格が低くなることでしょう。
買主にとっては、周辺に似たような価格や間取りの不動産を比較するのであれば
より免責になっていない不動産を選ぶはずです。
また免責であればその条件の内容はいずれ修補や手直しが必要になることから
金額交渉の材料にされる可能性があり、結果として売却価格が低くなります。
周辺の競合もなりえる不動産の条件を勘案しながら、どのような条件をつけるか決めると良いでしょう。
まとめ
不動産売却における契約不適合責任について、売主買主双方の視点より解説いたしました。
不動産の購入、売却ともに、一生のうちに一度あるかないかの高額な取引になります。
そんな重要な取引で失敗したくないはずです。
この記事を読んでいただいで、不動産を取引する際に少しでもお役に立てれば幸いでございます。
不動産でお困り事がございましたら「Remind株式会社」にご相談ください。
ここまで御覧いただきありがとうございました。
不動産の購入、売却ともに、一生のうちに一度あるかないかの高額な取引になります。
そんな重要な取引で失敗したくないはずです。
この記事を読んでいただいで、不動産を取引する際に少しでもお役に立てれば幸いでございます。
不動産でお困り事がございましたら「Remind株式会社」にご相談ください。
ここまで御覧いただきありがとうございました。